Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung
oder (wie es seit Kurzem heißt) "Verbraucher - Immobiliardarlehen"
Es geht darum , wie Sie an die beste Finanzierung Ihres neuen Eigenheims kommen
Es gibt inzwischen mehrere sehr große Darlehensvermittler, die umfangreiche Netzwerke geschaffen haben, um
Darlehen für die Immobilienfinanzierung bei allen möglichen Finanzierungsinstituten in Deutschland platzieren zu können.
Mit einem dieser "Großen Drei" bin ich eine Zusammenarbeit eingegangen.
Nicht zuletzt deshalb, weil ich in dieser Zusammenarbeit meine Unabhängigkeit bewahren kann.
Ich kann dort Finanzierungsangebote abfordern, muß aber nicht unbedingt dort abschließen,
wenn mir andere Alternativen besser erscheinen.
Der Zinssatz:
Das aktuelle (Stand 31.12.2018) Angebot einer überregional tätigen Bank, zu finden im Internet:
1. Die Beleihungshöhe / der Beleihungsauslauf
Je geringer das theoretische (Ausfall-)Risiko
einer Bank ist, desto niedriger kann der
Sollzinssatz ausfallen. Das hängt auch mit
den für derartige Darlehen günstigeren
Refinanzierungsmöglichkeiten der Banken
zusammen.
Im nebenstehenden Beispiel muß der Darlehens-
nehmer 50% des Kaufpreises (zuzüglich der
Erwerbsnebenkosten) als Eigenkapital
mitbringen, um diesen Zinssatz bekommen zu
können! Haben Sie weniger Eigenkapital, werden
Sie nur einen höheren Zinssatz vereinbaren
können.
2. Die Zinsbindungsdauer
Eine Bank verleiht nicht ihr eigenes Geld. Der Darlehensbetrag, den Sie von Ihrer Bank bekommen, den
hat sich Ihre Bank ebenfalls geliehen und muß dafür ebenfalls Zinsen zahlen. Natürlich weniger Zinsen, als
Sie selbst an Ihre Bank zahlen müssen. Die Differenz ist der Erlös der Bank.
Im Idealfall hat Ihre Bank Kreditgeber gefunden, die bereit sind, ihr obige 100.000,-- € für 5 Jahre zu festen
Zinsen von X% zu leihen. Die Bank kann nun genau kalkulieren und kennt ihren Erlös aus diesem Darlehen
für die nächsten 5 Jahre.
Es kann aber niemand genau voraussagen, wie sich die Zinsen in den nächsten 5 Jahren entwickeln
werden. Je länger die Zinsbindungsfristen werden, die eingegangen werden, umso ungenauer werden die
Prognosen. Also müssen Risiko-/Sicherheitszuschläge auf den Zinssatz aufgeschlagen werden.
Nebenstehend sehen Sie ein aktuelles Zinstableau
für verschiedene Zinsbindungsfristen ( 5 - 25 Jahre
feste Zinsen) bei unterschiedlichem
Beleihungsauslauf (BLA / orientiert sich grob am
Kaufpreis - Erwerbsnebenkosten müssen immer
zusätzlich aufgebracht werden).
Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher der
Zinssatz
und
je länger die Zinsbindungsdauer, desto höher der
Zinssatz.
3. Nachhaltigkeit
Bei den gegenwärtig (noch) sehr niedrigen Zinsen
kann sich fast jeder den Erwerb einer Immobilie
leisten - aber nicht jeder wird sie auch behalten
können...!
Die nebenstehende "Fieberkurve" zeigt die
Zinsentwicklung der letzten 15 Jahre. Vor der
Finanzkrise 2008 waren die Zinssätze auf
ein Niveau von rd. 5% gestiegen.
Der anschließende Rückgang der Zinssätze hat
sehr viel mit Politik und den erheblichen
Interventionen der Notenbanken zu tun - weniger
mit dem "normalen" Marktgeschehen.
Die Trendwende ist allerdings bereits sichtbar und die meisten Marktteilnehmer stellen sich bereits jetzt
auf weiter steigende Zinssätze spätestens ab Ende 2019 ein. Vielleicht kehren wir zur Normalität zurück,
vielleicht wird es auch Übertreibungen in die andere Richtung - nämlich nach oben - geben.
Was bedeutet das für z.B. die junge Familie, die jetzt ihre Immobilie kauft und finanziert?
Schauen Sie in die obige Tabelle...
Nicht unübliches Ausgangsszenario: Finanzierung ohne Eigenkapital, Zinsbindung 10 Jahre...
Nehmen wir an, es wurde ein Reihenhaus für 150.000,-- € gekauft. Erwerbsnebenkosten insgesamt ca. 12% (in NRW), Gesamtfinanzierung also 168.000,-- €. Zinssatz 1,68%, Tilgung anfänglich 2,551%, Laufzeit 30 Jahre
...Jahr 1 - 10
monatliche Ratenbelastung in den ersten 10 Jahren: 592,83 €
Nicht höher als eine ortsübliche Kaltmiete - eher niedriger bei einer angenommenen Wohnfläche von rd, 120m² in einem Reihenhaus...angenommen, der Zinssatz steigt auf das Niveau vor der Finanzkrise 2008 und die Bank bietet
die Darlehensverlängerung mit einem Zinssatz von 5% an. Das Darlehen beträgt bei Auslaufen der 1. Zinsbindung noch 121.363,-- €.
...ab dem Jahr 11
Variante 1:
Die ursprüngliche Laufzeit von 30 Jahren wird
beibehalten -
Die Monatsrate ändert sich auf rd. 1.057,-- €
Variante 2:
Die Laufzeit wird verlängert - z.B. um weitere 10 Jahre - die Tilgungsquote reduziert sich dadurch auf 1,428%,
die neue Rate beträgt monatlich: rd. 650,-- € und Ihre Finanzierung läuft anstatt über ursprünglich angedachte 30 Jahre nun über 40 Jahre insgesamt.
(Da muß die Bank aber "mitspielen"...)
In der jungen Familie, die eine Immobilie kauft, ist der Hauptverdiener statistisch gesehen im Schnitt 35 Jahre alt. Die Finanzierung ist also anfänglich so konzipiert, daß man mit ca. 65 Jahren eine bezahlte Immobilie besitzt.
Im obigen Beispiel wäre man nun im Alter von ca. 75 Jahren fertig.
Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, sich auf Zinssatz - Änderungen vorzubereiten. Ich halte bei meiner Beratung stets das Gesamtkonzept in Abhängigkeit von Ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Situation im Auge. Sie können sich darauf verlassen, daß es mir sehr wichtig ist, für Ihre Finanzierung die günstigste, aber auch eine dauerhaft solide Basis zu finden. Und das geht nur im persönlichen Gespräch.
Deshalb freue ich mich auf Ihren Anruf zur Vereinbarung eines unverbindlichen und für Sie kostenlosen Beratungsgesprächs. Ich bin gespannt auf Ihr Projekt...
Tel. 0 23 51 - 96 30 97
Daniel Naumann
